国务院正式印发《城市更新 “十五五” 规划》，未来五年全国城市更新整体投资规模预计达到 15 万亿元。这些资金将用于老旧小区提质、危旧住房修缮、老城配套完善、街区焕新改造四大方向，明确改造老旧小区 11.5 万个、城镇危旧房 50 万套、老旧街区厂区 1500 个、城中村 4000 个，并完成超过 60 万公里市政管网的更新升级。消息发布后，楼市迅速掀起讨论热潮：此前常年贬值、挂牌滞销、被购房者避之不及的老破小，是否能依托巨额更新红利迎来价值逆袭窗口期？在楼市存量时代背景下，老破小的底层价值逻辑正在被政策重塑，但红利分化已成定局，并非所有老旧房产都能普涨翻身。
在此轮政策落地前，国内老破小长期处于楼市价值洼地。过去二十年，房地产行业以新城外延扩张为主，房企拿地集中在近郊新区，新房凭借户型新颖、物业完善、规划超前牢牢占据市场主流。而建成二十年以上的老破小普遍存在硬伤，如水电燃气管线老化渗漏、无电梯高层出行困难、小区车位稀缺无序停放、缺少养老托育便民配套、无正规物业管理，外立面破旧、绿化缺失、安防薄弱是常态。受产品短板拖累，即便是位于主城核心地段的老旧房源，二手房成交价也连续多年跑输同片区次新房。部分三四线城市老破小甚至出现总价十几万难出手、挂牌周期超一年的情况，大量业主陷入自住舒适度差、出售无人接盘、出租租金低迷的三重困境，老破小被贴上“贬值资产”标签成为市场共识。
